Thứ Bảy, 27 tháng 7, 2013

Đức Hoài

Vi bằng về hiện trạng nhà khi chuyển nhượng

(Thừa phát lại 24h)-Trong thực tiễn các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê liên quan đến nhà đất, các bên thường nảy sinh tranh chấp đến hiện trạng nhà đất khi kết thúc giao dịch. Ví dụ, tranh chấp về hiện trạng nhà ở, công trình cho thuê khi kết thúc hợp đồng thuê; hiện trạng nhà đất tại thời điểm bàn giao trong hợp đồng chuyển nhượng không giống với thỏa thuận ban đầu… Những trường hợp này vẫn thường xảy ra và ảnh hưởng nghiêm trọng đến vấn đề thực hiện, kết thúc giao dịch. Tuy nhiên, vấn đề chứng minh ai đúng, ai sai và trách nhiệm bồi thường như thế nào thường rất khó. Bởi lẽ, đặc thù của hợp đồng cho thuê, chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng là tập trung quy định về vấn đề liên quan đến đối tượng hợp đồng, giá cả, quyền và nghĩa vụ các bên… Còn hiện trạng đối tượng chuyển nhượng không được miêu tả tỉ mỉ, chi tiết vào hợp đồng. Do đó, khi có tranh chấp về vấn đề này, các bên sẽ khó chứng minh.
Thừa phát lại đang đo đạc lập vi bằng hiện trạng nhà
(Ảnh Văn phòng Thừa phát lại Quận Thủ Đức-TP.HCM)
Ông Đ.V.D, ngụ Quận 3 Tp.HCM là một người nhiều năm kinh doanh trong lĩnh vực nhà đất. Ông chủ yếu mua đi bán lại nhà đất đã qua sử dụng. Ngày 22/7 vừa qua, ông tìm đến Văn phòng Thừa phát lại Quận 10 nhờ lập vi bằng liên quan đến hiện trạng 1 căn nhà mà ông chuẩn bị mua trên đường Bình Lợi, Phường 13, Q.Bình Thạnh. Ông D cho biết, hợp đồng chuyển nhượng chưa được ký kết nhưng 2 bên đã cơ bản thống nhất được với nhau về vấn đề giá cả chuyển nhượng, thời điểm ký kết hợp đồng và đặc điểm của căn nhà khi bên bán chuyển giao cho bên mua. Thời điểm giao nhà cũng cách đến 1 tháng sau khi ký kết hợp đồng do bên bán cần có thời gian để chuyển vật dụng ra khỏi nhà và tìm nơi ở mới. Mục đích của cả hai bên là không muốn tại thời điểm bàn giao nhà lại phát sinh tranh chấp liên quan đến đặc điểm căn nhà, các vật dụng gắn liền với căn nhà do 2 bên đã thỏa thuận ban đầu. Tiếp nhận yêu cầu của ông D, Thừa phát lại đã trực tiếp đến căn nhà nói trên, tiến hành quay phim, chụp hình và mô tả hiện trạng nhà mà chủ yếu là mô tả, liệt kê các vật dụng mà hai bên đã thống nhất trong hợp đồng thuộc sở hữu của ai khi bàn giao nhà. Vi bằng này là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà hai bên ký kết, là chứng cứ để hai bên thực hiện nghĩa vụ tại thời điểm bàn giao nhà. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp tại Tòa án thì vi bằng cũng là chứng cứ để Tòa án giải quyết vụ việc.  Nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại sẽ thực hiện theo thỏa thuận của các bên liên quan trong hợp đồng. Khoản 3 Điều 451 Bộ luật dân sự 2005 quy định trách nhiệm của bên bán là phải giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua.
Cầm vi bằng đã được Thừa phát lại lập xong trên tay, ông D chia sẻ: “Trước đây, khi chưa có chế định Thừa phát lại, những người thường mua đi bán lại như chúng tôi thường rất e ngại với việc tranh chấp hiện trạng nhà đất khi hoàn tất hợp đồng. Nay có Thừa phát lại lập vi bằng hiện trạng, các vấn đề trên cũng không còn.” 
   
Vi bằng trên chính là một trong những vi bằng đặc trưng về hiện trạng mà các Văn phòng Thừa phát lại đang thực hiện. Thực tiễn, các trường hợp có thể lập vi bằng ghi nhận hiện trạng là rất phong phú và đa dạng:
-          Vi bằng về hiện trạng nhà đất bị nứt, lún
-          Vi bằng về hiện trạng nhà đất đang xây dựng
-          Vi bằng về hiện trạng nhà đất được sử dụng sai mục đích so với thỏa thuận ban đầu
-          Vi bằng về hiện trạng nhà đất bị lấn chiếm
-          Vi bằng về hiện nhà, công trình xây dựng bị chậm trễ trong thi công…


Vi bằng ghi nhận hiện trạng là đòi hỏi Thừa phát lại sự khách quan, khả năng sử dụng từ ngữ miêu tả chính xác, chi tiết và bám sát mục đích của người yêu cầu lập vi bằng. Như với vi bằng nói trên, mục đich của cả hai là bàn giao nhà cùng với các vật dụng gắn liền với nhà theo thỏa thuận, Thừa phát lại không ghi nhận, mô tả hiện trạng tất cả căn nhà mà chỉ tập trung vào những chi tiết như vật dụng gắn liền với căn nhà, những khuyết tật của căn nhà hiện có.
Đức Hoài
-----------------------------------------------------------------------
Mọi thắc mắc hay cần hỗ trợ về Thừa phát lại. xin vui lòng liên hệ
Anh Hoài-Thư ký nghiệp vụ 
Di động: 0906 311 132 hoặc 0973 329 117
Email: duchoaionline@gmail.com


Đăng ký để nhận bài viết mới: