Thứ Ba, 18 tháng 6, 2013

Đức Hoài

Rủi ro trong hợp đồng ủy quyền-mua bán

(Hoailegal)-Trong thực tiễn pháp lý hiện nay, không ít các giao dịch mua bán chuyển nhượng mà đặc biệt là đối với bất động sản và ô tô vì một số lý do mà tôi đề cập sau đây mà các bên không tiến hành công chứng hợp đồng mua bán và chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định mà lựa chọn Hợp đồng uỷ quyền để che giấu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán trá hình
1. Lý do các bên ưu tiên chọn Hợp đồng uỷ quyền:
- Thứ nhất, khi làm thủ tục chuyển nhượng, mua bán đối với bất động sản thì các bên phải đóng các loại thuế, phí và lệ phí khá cao trong khi đối với Hợp đồng uỷ quyền, các bên chỉ mất lệ phí công chứng là 40.000 đồng. Đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản, các bên có nghĩa vụ tài chính bao gồm: Lệ phí công chứng là 0,1% tính trên giá trị bất động sản; lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị bất động sản, thuế thu nhập cá nhân là 25% trên thu nhập chuyển nhượng hoặc  2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tuỳ vào từng trường hợp. Đối với giao dịch chuyển nhượng ô tô, xe máy thì các bên cũng phải trải qua các thủ tục nộp thuế trước bạ, đăng ký, khám lưu hành và đổi số lưu hành (người bán và người mua có hộ khẩu thường trú không cùng tỉnh, thành phố)
- Thứ hai, một số trường hợp bên mua suy nghĩ mua nhà để ở, mua xe để đi lâu dài (xe là tài sản có thời hạn sử dụng khá ngắn) nên chỉ cần làm thủ tục nhanh, đỡ tốn thời gian công sức mà tránh được các khoản thuế, phí và lệ phí
2. Lách luật, mất trắng tài sản như chơi
Dùng hợp đồng uỷ quyền để che giấu hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng là người dễ mất quyền lợi nhất. Dưới đây là một số rủi ro mà các bên có thể phải gánh chịu Cụ thể:
- Thứ nhất, đối với hợp đồng uỷ quyền mặc dù bên mua, bên nhận chuyển nhượng đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản nhưng mà các quyền đó của họ bị hạn chế trong phạm vi hợp đồng uỷ quyền và người chủ sở hữu thực sự là người uỷ quyền. Và khi người được uỷ quyền muốn thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản là đối tượng của hợp đồng uỷ quyền thì cần thông qua người uỷ quyền.
-  Thứ hai, hợp đồng uỷ quyền và định đoạt có thể đương nhiên chấm dứt theo quy định của pháp luật (dù các bên có thoả thuận khác) trong trường hợp “bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết; bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết” (Khoản 4 Điều 589 BLDS). Khi đó, bên được uỷ quyền đương nhiên mất đi quyền lợi của mình đối với tài sản được uỷ quyền.
- Thứ ba, dù giao dịch mua bán trá hình đã hoàn tất, bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đầy đủ và đã nhận các giấy tờ kèm theo nhưng vì 1 lý do nào đấy thì một bên vẫn có thể yêu cầu toà án tuyên bố hợp đồng uỷ quyền vô hiệu vì hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán, chuyển nhượng thuộc ý chí đích thực của các bên (Điều 129 BLDS).
- Thứ tư, vì đa phần các hợp đồng uỷ quyền này thực tế là uỷ quyền không có thù lao, nên bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý (Điều 588 BLDS). Như vậy, trong trường hợp này, quyền lợi của người mua không được pháp luật bảo vệ.
- Thứ năm, khi bên uỷ quyền có nghĩa vụ đối với bên thứ ba (ngân hàng, cơ quan thi hành án, đối tác…) thì bên thứ ba này có quyền yêu cầu phong toả, kê biên và phát mãi tài sản của bên uỷ quyền để đảm bảo quyền lợi của họ ngay cả tài sản là đối tượng của hợp đồng uỷ quyền
- Thứ sáu, hiện nay, ở một số ngân hàng đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, họ đã quá hiểu bản chất của loại hợp đồng mua bán - uỷ quyền này nên thường từ chối việc bên được uỷ quyền dùng tài sản được uỷ quyền thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng của họ.
- Thứ bảy, bên bán, bên chuyển nhượng có thể ký hợp đồng uỷ quyền cho nhiều người, thực chất là đem một tài sản bán cho nhiều đối tượng.
Nghiên cứu kỹ các rủi ro tiềm ẩn của dạng hợp đồng mua bán - uỷ quyền thì bên mua, bên nhận chuyển nhượng là người có nguy cơ gánh chịu rủi ro cao nhất. Chính vì vậy, lời khuyên của tôi trong trường hợp này là nếu các bên thực sự có thiện chí và có đủ điều kiện cần thiết thì nên thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng đúng với bản chất của giao dịch. Trường hợp không đáp ứng điều kiện trên thì nên chọn Hợp đồng vay tiền có điều kiện hoặc hợp đồng đặt cọc với chế tài phạt tương ứng để bên chuyển nhượng thiện chí hơn trong việc thực hiện các thủ tục sang tên, đổi chủ.

Đăng ký để nhận bài viết mới: